12月8日，建发房产在厦门为旗下新产品线“海派东方”，开了一场隆重的发布会。“海派东方”望文生义主打上海风情，这是一条地域性很强的产品线。
“海派东方”的首发项目案名为“海阅首府”，方位在上海普陀区的桃浦板块，项目开盘比发布会要早，一期于10月24日开盘，二期11月28日开盘，现在三期正在认筹。
无论是成交套数，仍是成交金额，乃至认筹人数，建发都挑选了躲藏。前段时刻，项目官方发了一组海报：
海报红底金字气势拉满，可全海报除了“11月”里的“11”，再找不出其他阿拉伯数字，项目终究卖了多少无人知晓。
据传，海阅首府一期298套，网签数只要44套，网签率14.76%，乃至比不上上海远郊项目的水平。假如传言事实，那或许只要一种或许：
项目一期曾在认购阶段传出打折音讯，最低96折，上海市内新盘很少有在认购时就自动降价的。别的有知情的人说，海阅首府十分垂青分销途径，且单套房返佣还能够做到11.7万元。
一般分销是房企项目去化的辅佐手法，重分销、高返佣，阐明项目的确有必定的去化压力。
比方小红书上就有网上的朋友表明，海阅首府精装房颜色过于浓郁，石材线条紊乱，背景墙浓郁蓝色系，厕所浓郁绿色系，全体过分古怪......总结起来：
建发拿手新中式，这是第一次测验海派产品，或许有些用力过猛。从现在敞开的示范区来说，入户大堂装饰过于虚浮，暗金气氛灯，是非花砖地上，教堂式吊顶全面鎏金，给人一种：
项目主打面积段在96㎡-141㎡，定位刚改，加上挨近外环的方位，面临的客群主要是年青家庭，但做出的产品风格，有些让年青人爱不起来。
产品设计仅仅一个方面，海阅首府实在的问题，会集在区位上。老上海人都知道，项目地点的桃浦是一个：
上世纪50年代，桃浦是上海有名的工业区，以化工、医药等工业为主，但跟着上海重工业转型，桃浦逐渐被抛弃了。
2000年上海区分第一批城市副中心时，桃浦地点的普陀区，将资源规划都给了近邻的板块，导致桃浦开打开端掉队，至今板块内没有老练的大型商业体，教育资源也一般。
开展没跟上，老重工业区的定位还给桃浦留下一堆烂摊子：废物焚烧厂、化工污染，货运铁路切割路途，飞机噪音等等......
上一年“姑苏百亿毒地”事情后，咱们在《太太来了走不出去》简略说到过桃浦，其时就有不少网友劝上海人买房，要避开桃浦板块的项目。
虽然后期桃浦板块的项目开发商们一直在劝业主，环保问题已处理好了，各种合格证轮流展现，但留在购房者心里的暗影，短时刻仍是很难抹除。
别的，不知是地块环保处理仍是规划问题，2022年之前，桃浦有十几年时刻没有新项目入市，而2023年一出新项目，就带来了一个王炸价格：
假如按环线逻辑，桃浦算是上海市内板块，这样的价格牵强说得过去。但桃浦的实在开展水平，和上海区外环市郊拉不开距离，再卖8万多就难以服众了。
再说，近邻南大板块有TOD商场，教育有上师大入驻，价格也才7万出面，部分新盘还有优惠。
像在海阅首府拿地之前就开盘的中环桃源里，一共476套房至今只网签了70多套，直接原地躺平。象屿交控中环云悦府，一期认购率29%，二期认购率11%，都不好意思说自己卖的是上海市内新房.......
配套规划落后、环境坏因隐忧、性价比被近邻摆开身位......桃浦在圈里也收成了一个称谓：
只说近三年的新盘，比方坐落青浦新城的形象青城，开盘5次均匀认购率只要40%出面，坐落金山的建发朗玥，本年两次开盘，第二批次才去化率缺乏20%......
2021年前后，建发地产全国扩张脚步加快，其间，作为战略重地，建发为上海商场倾泻了许多汗水，近三年，建发在上海拿地10宗，接连两年位列上海房企拿地金额榜前五。
这10宗地块中，不乏一些好地，比方苏河、古美、浦江镇等，但由于要做大盘子，建发也拿了许多远郊地块。
跟着商场环境改变，这些远郊地块项目大多呈现滞销，锁住了建发太多资金、人力、精力，以至于2024年，本该在上海持续坚持火力的建发，全年只拿了两块地，投拓金额同比上一年缩水：
建发地产在上海全口径拿地金额榜单上的排名，也从2023年的第5名，掉到了2024年的第21名。
到这个时分，上海渐渐的变成了建发成果的主力军。2022年、2023年，建发上海商场的权益销售额别离到达96.16亿元、149 亿元，奉献才能仅次于大本营厦门，排集团内各区域公司第二。
想持续要坚持位置，许多地就不是“拿不拿”事儿了，而是“不得不拿”。 比方像上文说到的，明牌去化困难的 桃浦。
问题是这些地块条件在那里摆着，做不出什么文章，想要把房子卖出去，只能改变思路，从别产品上找补。
恰逢2024年头，桃浦近邻南大板块的中环润府大卖，6开6罄，主打的海派风格，收成了不错的口碑。
最早，建发地产也是靠产品线改造打响名望翻了身。 在2015年推出新中式风格后，建发输出了许多口碑产品，至今其“儒门路园、唐风华纹”理念，在国内新中式商场仍旧算是超前的。
比方，建发融创联合开发的“苏河望”项目，曾由于减配和质量上的问题，被近500户业主联名投诉。独立开发的“建发璟院”，也被业主由于相同的问题，写过PPT。
无论是从处理前史遗留问题的视点，仍是从拯救商场口碑的视点，建发想要持续发力深耕上海，就急需求一条新的产品线证明自己。
前两次开盘，海阅首府的成果让我们有些捉摸不透，现在三期行将开盘，期望项目英勇秀出成果。
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